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Los impuestos y gastos a la hora de comprar una vivienda en 2022

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Siempre se ha creído que el único gran gasto a la hora de comprar una vivienda es la hipoteca.

A lo largo de este artículo te explicaremos los muchos otros impuestos y gastos que entraña el poder convertirse en dueño de una propiedad.

Las operaciones a formalizar y las transacciones a realizar van desde la tasación de la casa, el registro y el notario hasta el pago de impuestos como el IVA o el ITP. Para poder afrontar estos gastos, los expertos recomiendan tener un ahorro de entre un 10% y un 12% dependiendo de la Comunidad Autónoma, del precio de la vivienda.

Todos estos son gastos obligatorios relacionados con la venta de la vivienda, aunque la «factura» a pagar dependerá de si la vivienda es nueva o usada y del importe de esta. Os resumimos qué incluye cada uno de los gastos e importes y cuál será su precio estimado en 2022, más una novedad fiscal de este año: entra en vigor un nuevo valor de referencia para el Catastro (la base imponible del ITP), el impuesto que se aplica a la compra de viviendas usadas.

  • Los gastos compraventa:
  1. Notaría: Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda, ya sea nueva o no, es la documentación o notaría. Los honorarios de los notarios, conocidos como tarifas arancelarias, los establece el estado y todos cobran la misma tarifa por los mismos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura original de compraventa, el precio oscila entre los 600 y los 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un apartamento de 100 000 €, esperaría pagar alrededor de 850 €, mientras que por un apartamento de 250 000 €, pagaría alrededor de 1000 €.
  2. El Registro de la propiedad: El registro del acto firmado por un notario también cuesta dinero. Aquí de nuevo, la tarifa se fija según la normativa y depende directamente del precio del inmueble, aunque suele oscilar entre los 400 y los 650 euros.
  3. Impuesto de venta: Los compradores de vivienda también están obligados a tener un colchón adicional para pagar los impuestos, aunque la cantidad depende del precio de la vivienda y de si es nueva o usada. En cuanto a costes e impuestos a la hora de comprar una vivienda nueva, el impuesto más importante es el impuesto sobre el valor añadido, que alcanza el 10% en 2022. Es decir, esto supone 10.000 euros en el caso de una casa de 100.000 euros y 25.000 euros en el caso de una casa de 250.000 euros. Pero en Canarias es del 6,5% (esto es IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de viviendas de protección oficial (VPO), el IVA puede ser del 4%, pero varía según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda social de que se trate. Además del impuesto al valor agregado o IVA, existe otro tipo de impuesto: Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El comprador paga siempre este impuesto y dependerá de cada comunidad autónoma. Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, a partir del 1 de enero de 2022 en Andalucía, se aplica el ITP del 6% a la venta de vivienda habitual hasta 150.000€ (un punto por debajo del precio estándar). Adicionalmente, cuando el comprador sea menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima del terrorismo, la ITP aplicable se elevará al 3,5%. El mismo precio se aplica a la venta de viviendas en zonas densamente pobladas de la región, así como a las personas con discapacidad que compren viviendas por valor de hasta 250 mil euros.
  4. La gestoría (un gasto opcional): Los únicos gastos no obligatorios de la compraventa de una vivienda son los de la agencia o unidad a la que se puede adherir el cliente para tramitar la terminación de impuestos y demás trámites. Son autónomos, por lo que en este caso no hay un precio fijo, se suelen contratar únicamente al abrir una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste estimado es de 300 euros.
  5. Gastos Hipoteca: Si el comprador está planeando comprar una casa nueva o usada a través de una hipoteca, habrá que agregar algunos costos adicionales a los asociados con la compra.
  6. Tasación vivienda: Si el comprador va a solicitar un préstamo hipotecario, tiene que pagar un tasador para tasar la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de la financiación puede proporcionar. Por lo general, las organizaciones prestarán una cantidad equivalente al 80 % del precio de compra o el valor de tasación, aunque algunas financiarán entre el 90 % y el 100 % del precio de compra, a menudo pagando una cantidad menor. En 2022, la tasación costará entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su estimación. La evaluación es válida por 6 meses a partir de la fecha de emisión. Desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, el banco corre con el resto de gastos: como notaría, registro y AJD.
  7. Cuota de apertura: Esta comisión puede ser de hasta el 2% del capital prestado, previo acuerdo con la entidad financiera. Esta cantidad se deduce directamente de la cantidad entregada al acreedor hipotecario. Sin embargo, muchos bancos no aplican esta penalización.
  8. IAJD (Impuesto de Práctica Jurídica Documentada): Este impuesto se paga cada vez que se firma un contrato ante notario, que luego debe hacerse constar en el registro y en una cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a los bancos a pagar este impuesto.
  9. Notario: Los honorarios notariales son los honorarios derivados de la expedición de una escritura pública de un préstamo hipotecario. Esta tarifa la impone la entidad desde junio de 2019.
  10. Registro de la propiedad: El registro del acto firmado por un notario también cuesta dinero. Nuevamente, las tarifas se establecen de acuerdo con las regulaciones. Esta tarifa la impone la entidad desde junio de 2019.
  11. Gestoría: El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para hacer el trabajo administrativo y hacer todos los trámites. Este coste corre a cargo de la entidad a partir de junio de 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.
  12. Se acerca el nuevo valor fiscal de la vivienda o el nuevo valor de referencia de Catastro: Este valor es, desde el pasado 1 de enero, la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, como hemos visto, es la clave para determinar el tributo a pagar por la compra de una vivienda. Este cambio se incorporó a la Ley 11/2021 de Medidas para la Prevención y el Control del Fraude, que se aprobó en julio de 2021, aunque se aplazó la implementación de la ley hasta 2022. Tras el cambio, la base imponible dejó de ser un “valor real” y, por lo tanto, recientemente creó muchos problemas para Hacienda, ahora es un «valor de mercado», determinado por el valor de referencia de Catrasto. En otras palabras: tratándose de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero, el contribuyente deberá declararlos con el valor de referencia de Catrasto, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones). Tributar por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expediente sancionador para el contribuyente. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones). Tributar por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expediente sancionador para el contribuyente. En caso de que los contribuyentes consideren que el valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado, deberán recurrir y demostrarlo ante Hacienda. Por lo tanto, la carga de la prueba recae en los ciudadanos. Para ello, puede proporcionar información profesional sobre la propiedad, una fotografía o proporcionar un certificado notarial que acredite el estado real de la propiedad. La aparición de este cambio crea incertidumbre, especialmente porque no todos los productos básicos tienen este nuevo valor de referencia «asignado». En tal caso, dado que el contribuyente solo paga el impuesto al «valor de mercado», puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.  

En WorldMetor nos complace poder ayudarte a entender todo lo que entraña la compra y obtención de una nueva vivienda. En nuestro blog te informaremos sobre todos los temas de interés relacionados con la vivienda y con nuestro negocio de casas industrializadas.

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